我國房地產稅收政策研究(word文檔)
上傳者:佚名(26168)| 上傳時間:2019-11-12 19:08:22

1、 講,在三大稅系之間,既有聯系,又有區別。財產課稅是對財富的存量課稅,所得課稅則是 對財富的流量課稅,前者的課稅依據是土地、房產的價值,后者的課稅對象則是經營房地產 取得的收益或所得。至于營業稅等商品課稅,是基于房地產商品的流轉,不同于財產稅的定 期征收,采用一次課征的方法,簡言之,財產課稅以財產的存在為前提,而商品課稅以商品 注:教育費附加雖然不是嚴格意義上的稅收,但它與城市維護建設稅都是營業稅的附加,具有相似的地 位,因此也一同列出。 的交易為前提。 房地產具有商品和財產的雙重屬性,這使它區別于一般消費品。房地產的存在是征收財 產稅的直接基礎,進而也是商品課稅和所得課稅的必要條件。從這個意義上來說,房產稅、 城鎮土地使用稅、土地增值稅等財產稅稅種始終是我國房地產稅收制度的主體,也是稅收制 度改革的重點。深入了解房地產稅收的財產稅背景對于抓住稅制改革的關鍵具有重大意義。 (一)房地產稅作為財產稅的基本特點 財產稅作為一個古老的稅種,是指以各類動產和不動產為課稅對象的稅收。大致可分為 對財產的所有或占有的課稅,以及對財產的轉移課稅。 財產課稅是私有制出現和國家形成以后最早產生的稅收。由于土地是最基本的私有財產 形式,因而土地稅也被認為是最古老的財產課稅形式;隨著經濟的發展、財產增加和分離的 加快,財產課稅也已經完成了由單一稅種到多稅配合的轉變過程,形成了完整的課稅體系。 與其它形式的財產,如車輛、股票等有形或無形動產相比,不動產無法移動,不易隱藏, 課稅較為方便,因此現在多數國家的財產稅都是以不動產為主,對動產課稅較少。房地產稅 收作為財產稅的重要組成部分,其基本特點包括以下幾個方面: 是對社會財富存量的課稅 財產稅的課稅對象是財產,即各類動產和不動產。這是它區別于所得課稅和商品課稅的 標志。具體到房地產稅,其課稅對象就是房屋和土地。 與課稅對象相關的概念是稅源,也就是稅收的經濟來源或最終出處。房地產稅的課稅對 象與稅源是不一致的,前者是土地和房產,后者卻是納。

2、情況,并不能認為等同于財產稅的轉嫁。因為房地產不僅是一項 財產,在它進入流通環節時,更應被看作是一件商品。那么對于開發商來說,其銷售房產時 的稅負轉嫁應當從商品課稅的角度考慮,而不是財產課稅。而上文提到的出租、出售的情況 下,則應首先理解為財產權力的讓渡。因此,這是兩種交易本質上有所不同,不能混淆。 總體來講,房產稅、城鎮土地使用稅和土地增值稅等財產稅性質的稅種稅負轉嫁的可能 性不大,通常納稅人就是負稅人。這樣對經濟的扭曲和副作用較小,更有利于兼顧稅收的效 率與公平。 一般屬于地方經常性稅收 財更多的責任(見 國家契約論認為,國家是一個契約,類似一個合同。簽約雙方就是政府與公民,他們之間是一種平等的 政治關系。也就是說,政府與公民之間并不是統治與被統治的關系,而是一種特殊的交易關系。政府向公 民提供公共產品和公共服務,公民向政府繳納稅收。這里,稅收既是政府提供公共服務所獲得的報酬,也 是公民購買政府服務的價格,二者之間應當是均衡的和等價的。 表)。 表美國財政年度財產稅收入及部分財政支出情況 單位:億美元 項目 州政府與 地方政府總計 州政府地方政府 稅收收入,,, 財產稅,, 財政支出 交通 高速公路, 機場 停車設施 海邊及內陸港口設施 交通補助 環境及住房 自然資源保護 公園及休閑場所 住房及社區開發 污水處理設施 垃圾處理設施 資料來源:美國普查局(USCensusBureau,SummaryofStateandLocalGovernmentFinancesbyLevel ofGovernment:) 數據顯示,財政年度,財產稅在美國州及地方政府稅收總額中占到了%以 上,其中絕大部分屬于地方政府收入,占地方政府稅收收入的%。而支出方面,在交 通設施和環境及住房支出兩大項內,除高速公路和自然資源保護兩項由州政府重點負擔以 外,屬于局部獲益的建設項目,地方政府的財政支出力度要大大高于州政府。通過財產稅籌 集到的收入用于。

3、場現狀具有一定參考意義。 對于土地、特別是閑置土地課稅的增加,使得房地產開發商囤積土地伺機獲利的機會減 小,將促使這部分土地進入流通,增加土地和房產的供給,有利于降低商品房銷售價格。 另一方面,持有財產的稅負增加,是對房地產需求方的調節,能夠減少對房產的過度需 “犧牲相等”的概念最早由JS穆勒提出。他指出,“這意味著,以分擔政府開支為目的而指定的每個人 的貢賦應使每個人從其上繳的比例中所感受到的不便既不比別人多,也不比別人少”。 我國房地產稅收政策研究 [摘要與告白]以財產稅理論為基礎,闡述了房地產稅收應當具有的籌集地方政府財政 收入、促進社會公平、調控房地產市場的三大職能。指出了我國現行房地產稅收政策存在的 問題。著重探討了稅收作為經濟手段對房地產市場的調控作用。借鑒國外經驗,提出了調整 我國房地產稅費體系的設想和建議。 ResearchontheRealEstateTaxationPolicyofChina Abstract:BasedontheProertyTaxationTheory,theessaysetforththethree mainfunctionsthattheRealEstateTaxationshouldtakeon,whichareraisinglocal governmentrevenues,romotingsocialequity,andregulatingtherealestatemarket TheauthorsnotonlyointedouttheroblemsofcurrentRealEstateTaxationPolicy, butalsodiscussedtheeffectoftaxationontherealestatemarketByabsorbingthe exeriencesofforeigncountries,theessayutforwardtheideasand suggestionsaboutthere。

4、從作為一種資 產的投資價值角度,都離不開基礎設施和配套設施的完善程度。一宗房地產的檔次和價位客 觀上也受到此因素的很大影響。那些能夠更多地享受到公共服務的房產自然會得到消費者和 投資者的較高評價,對這樣的房產多征稅,是與它們獲得的便利性相對等的,可以更好地彌 凱恩斯(年)聯系財政的三大經濟職能(即收入分配、資源配置、經濟穩定)主張應遵循稅 收的效率、公平和穩定三條原則。其中稅收的公平原則,包括受益原則和按照納稅人的納稅能力負擔政府 費用的支付能力原則,使稅收征收所引起的對國民收入的再分配要達到公平、均衡。 補公共設施和服務的成本。另外,不同用途的房產從同等的公共服務中獲取的回報或收益不 同,例如商業或辦公房產與居住用房產的不同。對不同用途房產的差別征稅能夠達到基礎設 施和配套服務的社會效用最大化。總之,考慮了享受公共服務的因素,對不同檔次和用途的 房地產設置不同的稅負是受益原則的又一體現。 再次,除了受益原則,支付能力原則也是稅收公平的重要方面。支付能力原則意味著稅 收只應對有納稅能力的人課征,并且稅額的大小應隨不同的納稅能力而變化。具體來講有兩 方面的含義:橫向公平和縱向公平。橫向公平要求對福利水平相同的人給予相同的對待,而 縱向公平則要求使福利水平不同的人“犧牲相等”。一方面,擁有房產的價值和多少是衡 量個人福利水平的標志之一,那么通過稅率結構的設計,對福利水平高、支付能力強的納稅 人課以較重的稅收,是合情合理的;另一方面,對那些支付能力低下的居民實行稅收優惠或 減免,是對人的基本居住權利的保障,體現了對弱勢群體的保護。 當然,由于福利和效用的不可測,完美的稅制和絕對的公平是不存在的,但這并不意味 著財產稅本身的缺陷,因為不論是對收入征稅還是對消費征稅,同樣存在這個問題。我們要 做的是通過更為適合的稅基、稅率以及稅種間的相互配合達到更好的公平原則實施效果。 調控房地產市場 第一,合理的財產稅制度能夠影響房地產市場的供需、價格和流動性,特別是對于我國 房地產市。

5、稅人的收入。盡管如此,如果不存在 土地或房產,房地產稅也就無從征收。 房屋和土地屬于有形資產,可以被看作是社會財富的沉淀,是一種存量。與存量相對的 是流量概念,如對所得和商品的征稅就屬于流量課稅。對某項收入的課稅只能限于取得收入 的當期,而不能對過去的收入再次征稅。而財產稅則不同,如房產稅,只要該項房產沒有滅 失,就需要每年按照其價值納稅。 一般來講,房地產的價值量巨大,房屋和土地的多少能夠在一定程度上反映其擁有者財 富的多少,或者取得財富能力的大小。所以對房屋和土地的課稅基本符合稅收公平原則之一 的支付能力原則。但是,如前所述,財產稅是對社會財富存量的課稅,與納稅人當期的收入 無關,課稅對象與稅源存在不一致,那么在某些特殊情況下,如發生流動性危機或取得收入 能力降低,房地產稅也可能成為納稅人的較大負擔。 具有直接稅性質 稅收可以劃分為直接稅和間接稅。凡是稅負不能轉嫁的稅種,歸屬于直接稅,不能轉嫁 的稅種,歸屬于間接稅。 稅負轉嫁是指在商品交換過程中,納稅人通過提高售價或壓低進價的方式將稅收負擔轉 移給購買者或供應者的經濟行為。因此稅負轉嫁的前提條件是價格能夠自由浮動,但在此基 礎上還受經濟環境、供求彈性等因素影響。供給彈性大,需求彈性小,則稅負容易轉嫁;供 給彈性小,需求彈性大,則稅負不易轉嫁。 一般來講,對商品的課稅較易轉嫁,而財產課稅和所得課稅不易轉嫁。首先,征收房產 稅時,由于根本沒有進入流通環節,一般只能降低個人的消費水平,而無法轉嫁。其次,對 于房屋出租、出售(這里主要指二手房交易)來說,由于租金水平和價格水平通常由市場供 求決定,即供給彈性小,需求彈性大,因此稅負不易轉嫁。當然,也不排除由于房屋的獨特 性而產生壟斷地位的情況下,出租人或銷售者將大部分稅收轉嫁給承租人或承買人的現象, 這時的供給彈性將大于需求彈性,但這種情況較少,不具有代表性。 應當說明的是,通常我們所說,開發商將房產開發過程中的各項稅費包含在銷售價格中, 最后大部分由消費者負擔。

6、基礎設施的建立和環境的改善有助于提升人民生活水平,并反過來影響房地 產價值,形成良性循環。 然而,在我國,房地產稅收遠未起到這個作用。 一方面,我國房地產持有環節稅收的稅基過窄,稅負過輕,使得每年對地方財政的貢獻 極為有限,不能滿足城市基礎設施建設的需要。根據表數據,從年到年,三個 財產稅的主要稅種收入合計雖然從億增長到億,但在地稅收入中的分額始終只 有%左右,而美國卻能達到%以上,差距懸殊。 表財產稅主要稅種占地稅收入比重 單位:億元 年份 地稅收入總計 房產稅 城鎮土地使用稅 土地增值稅 三稅合計占地稅收入% 美國征收的是一般財產稅,課稅范圍主要針對不動產和營業性動產,但其中最主要的仍是不動產。 資料來源:國家稅務總局統計數字及計算結果。 另一方面,我國國有土地出讓實行的是土地出讓金一次性交清的方式,這加重了地方政 府的短視,甚至助長了某些官員的腐敗。為了獲得資金或增加政績,大量國有土地被低價出 讓,造成土地向少數開發商的集中,導致資源的閑置和浪費,并為房價的上漲埋下了隱患。 而且國有土地的無限制出讓與城市規劃的薄弱相互作用,對城市的長遠發展不利。 合理的房地產稅收體系,應當在設計上充分考慮籌集收入這一功能,以扭轉依靠土地出 讓達到這一目標的狀況,進而發揮房地產稅收作為財產稅的重要作用。 促進社會公平 公平是稅收應當遵循的兩大原則之一,包括受益原則和支付能力原則兩個方面。反過 來,稅收制度對公平原則的實踐也促使資源及財富的分配趨于合理,從而改善社會公平。 首先,房地產始終以土地為基礎,土地,由于不可再生,在城市化急劇發展、人口不斷 增加的今天已經成為一種稀缺的資源。在房地產的擁有者之間,對資源占用的多少自然會產 生差距,具體可以理解為房產的區位差異和面積差異。對多占者多征稅,對少占者少征稅, 可以說是受益原則的體現之一,同時也是資源和財富的再分配過程,是防止兩極分化的經濟 手段。 其次,就房地產的特性而言,不論從作為一種商品的使用價值角度,還。

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